Każda przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w domu, może zaliczyć amortyzację lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodu. W ten sposób możliwe jest zmniejszenie podatku dochodowego nawet o kilka tysięcy złotych rocznie. Amortyzacja to nic innego jak stopniowe wrzucanie w firmowe koszty wartości kupionego lokalu, co skutkuje znacznie niższym podatkiem dochodowym pod warunkiem właściwego rozliczenia takiej amortyzacji oraz faktu, że trwa ona krócej niż 60 lat. Jednak mieszkanie „na firmę” może być też przyczyną pewnych komplikacji podatkowych, zwłaszcza w momencie późniejszej sprzedaży takiego mieszkania.

W dzisiejszym tekście skupimy się na zagadnieniu sprzedaży lokalu amortyzowanPierwszym pytaniem, na które postaramy się odpowiedzieć jest to jak jest opodatkowana sprzedaż tego typu mieszkania. Pierwsza sytuacja to taka, gdy sprzedaż lokalu ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wprowadzono go do majątku firmy. Wtedy sprzedaż mieszkania podlega podatkowi dochodowemu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (19 procent osiągniętego dochodu, przy czym dochód w tej sytuacji to różnica pomiędzy ceną sprzedaży a odpisami pozostałymi do końca amortyzacji). Druga możliwa sytuacja to sprzedaż lokalu po upływie tego terminu – wtedy nie ma obowiązku odprowadzenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą.

Warto nadmienić fakt, że sprzedaż takiego lokalu jest zwolniona z podatku VAT jeśli od jego nabycia minęło dwa lata (nie wcześniej). Z kolei jeżeli przedsiębiorcy przy nabyciu nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia VAT (chodzi o mieszkanie kupione „na fakturę” ze stawką VAT, tj. od firmy), a późniejsza jego sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, to ma on obowiązek dokonania korekty podatku, który został odliczony. W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat. W praktyce korekta to po prostu zwrot odliczonego VAT-u proporcjonalnie do czasu, w którym mieszkanie jest w majątku firmy (zwrot jest tym niższy, im mniej czasu pozostało do końca 10-letniego okresu korekty). Jeśli czas ten to na przykład 4 lata (mieszkanie jest w firmie 6 lat), to należy zwrócić państwu 40 proc. VAT.

Może również zdarzyć się, że przedsiębiorca amortyzujący mieszkanie „na firmę” będzie zmuszony do jej zlikwidowania. W takiej sytuacji zakończenie prowadzenia działalności przed końcem amortyzacji skutkuje wstrzymaniem odpisów amortyzacyjnych. Pozostałe odpisy stają się kosztem, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu. Istnieje jednak możliwość kontynuowania amortyzacji w ramach tzw. najmu prywatnego. Przychody rozlicza się wtedy na zasadzie podobnej do tej stosowanej przy prowadzeniu firmy. Zawieszenie działalności (przed końcem amortyzacji) skutkuje zaprzestaniem amortyzacji.