Z dniem 25 grudnia 2014 roku nastąpiła zmiana zasad odpowiedzialności z rękojmi za wady przy sprzedaży. Owe przepisy mają również wpływ na odpowiedzialność z rękojmi za wady dzieła i robót budowlanych. Wydłużeniu uległ termin odpowiedzialności, zmienione również zostały uprawnienia i roszczenia inwestora w przypadku, gdy ujawnione zostaną wady.
Wydłużenie terminu odpowiedzialności z rękojmi za wady nastąpiło do dwóch lat (kiedyś rok),a w przypadku wad nieruchomości – do pięciu lat (kiedyś trzy lata). Terminy te należy liczyć od dnia, w którym oddano „dzieło”. Osoba, która przyjmuje zamówienie, odpowiedzialna jest za wady, które zostaną ujawnione w tym okresie.
Zmiany w terminach obowiązują te umowy, które zawarto po wejście w życie znowelizowanych przepisów, tj. z dniem 25 grudnia 2014 roku. Do wszelkich umów, które zawarto wcześniej maja zastosowanie stare przepisy, z krótszymi terminami, nawet wówczas, gdy samo oddanie robót budowlanych miało miejsce po 25 grudnia 2014roku.
Jeżeli umowa zawarta została od 25 grudnia 2014 roku, to w przypadku wad dzieła należy stosować przepisy o wadach przy sprzedaży. Osoba przyjmująca zamówienie odpowiada za wady w równym stopniu ze sprzedawcą.
Wówczas, gdy dojdzie do ujawnienia się wad, osoba zamawiająca może wybrać jedno z następujących rozwiązań:
-
złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia,
-
złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy (nie można skorzystać z tego rozwiązania, gdy wady są nieistotne),
-
żądać wymiany na dzieło wolne od wad (stworzenie dzieła od podstaw)
-
żądać usunięcia wady.
W zawieranych umowach, strony mają prawo do zmodyfikowania zasad odpowiedzialności za wady, ograniczyć, a nawet taką odpowiedzialność całkowicie wyłączyć. Nie jest to jednak możliwe w przypadku umów zawieranych z konsumentami.
Jeżeli, wybrano obniżenie wynagrodzenia, to powinno ono zostać w odpowiedniej proporcji do wynagrodzenia, które wynikałoby z umowy, w jakiej wartość dzieła z wadą pozostaje do wartości dzieła bez wady.
W przypadku, gdy osoba przyjmująca zamówienie otrzyma oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia, to może takie oświadczenie zablokować, wówczas, gdy niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla osoby zamawiającej, dokona wymiany dzieła na wolne od wad lub tą wadę usunie. Nie istnieje możliwość zablokowania obniżenia wynagrodzenia, gdy działo było już wymieniane lub wady były już usuwane, a przyjmujący zamówienie żądania tego nie wykonał.
W przypadku, gdy osobą zamawiającą jest konsument, to ma on wybór i może zamiast proponowanego przez osobę przyjmującą zamówienie usunięcia wady, żądać wymiany dzieła na dzieło pozbawione wad lub zamiast wymiany, żądać usunięcia wady, pod warunkiem, że doprowadzenie dzieła do zgodności z umową w sposób, który został wybrany przez zamawiającego jest niemożliwe lub było związane z nadmiernymi kosztami porównując ze sposobem proponowanym przez osobę przyjmującą zamówienie.
Dotychczas obowiązujące przepisy pozwalały na żądanie obniżenia ceny, gdy wady były nieistotne, bez względu na charakter tych wad, gdy osoba przyjmująca zamówienie nie usunęła wad w terminie, który wyznaczył zamawiający. W przypadku obowiązywania nowych przepisów, od razu można wystosować żądanie obniżenia ceny, nawet wówczas, gdy wady są istotne, ale osoba przyjmująca zamówienie ma prawo do zablokowania tego ządania, gdy naprawi lub wymieni to dzieło.
W przypadku dokonania wyboru „odstąpienia od umowy”, osoba przyjmująca jest zobowiązana do zwrócenia zamawiającemu zapłaconego wynagrodzenia. Jednak podobnie jak w przypadku obniżenia wynagrodzenia, tak i tutaj osoba przyjmująca zamówienie ma prawo do zablokowania żądania klienta i do usunięcia wady lub wymiany dzieła na wolne od wad.
Z uwagi na daleko idące skutki odstąpienia od umowy, można z tego uprawnienia skorzystać tylko wówczas, gdy wadą są istotne.
Z „wadę istotną” należy uważać wadę, która wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość albo polega na znacznym odstąpieniu od zamówienia.
Dotychczas obowiązywały przepisy, które umożliwiały osobie zamawiającej odstąpienie od umowy, wówczas, gdy wady były na tyle istotne, że były nieusuwalne lub gdy z okoliczności wynikało, że osoba przyjmująca zamówienie nie da rady ich usunąć w odpowiednim czasie.
Osoba zamawiająca może również żądać usunięcia wady lub wymiany na dzieło wolne od wad, czyli wykonania dzieła na nowo. Osoba przyjmująca zamówienie ma to wykonać w rozsądnym czasie, bez uciążliwych niedogodności dla osoby zamawiającej. Może odmówić, wówczas, gdy doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez zamawiającego nie jest możliwe lub w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby znacznych kosztów. W przypadku, gdy osobą zamawiającą jest przedsiębiorca, to osoba przyjmująca zamówienie może dokonać odmowy wymienienia na wolne od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi są wyższe od wynagrodzenia. Wtedy osobie zamawiającej pozostaje obniżyć cenę lub, gdy wada jest istotna – odstąpić od umowy.
Dotychczas osoba zamawiająca mogła żądać usunięcia wad przy wyznaczeniu w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie terminu, który został wyznaczony nie przyjmie naprawy. Osoba przyjmująca zamówienie mogła odmówić naprawy, gdy ta wymagała nadmiernych kosztów.
Istnieją przypadki, że prace budowlane są wykonywane z materiału, który został dostarczony przez osobę zamawiającą. Nie zawsze materiał ten jest prawidłowo dobrany, może to skutkować wadami dzieła. W znowelizowanych przepisach, istnieje zapis mówiący wprost, że odpowiedzialność osoby przyjmującej zamówienie jest wyłączna, wówczas gdy wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez osobę zamawiającą/
Nie ma tutaj jednak mowy, ze całe ryzyko związane z nieprawidłowo dobranym przez osobę zamawiającą materiałem spoczywa na zamawiającym. Nadal obowiązuje przepis Kodeksu cywilnego, który mówi, że gdy materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła lub gdy zachodzą okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu, osoba przyjmująca zamówienie powinna niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego. Wówczas, gdy tego nie zrobi, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą za ewentualną szkodę spowodowaną użyciem nieprawidłowych materiałów. Jeżeli chciałby się z tej odpowiedzialności uwolnić, to musiałby udowodnić, że nie ponosi nawet nieumyślnej winy za niezauważenie tego, ze materiały są nieprawidłowe.
Podsumowując, jeżeli dzieło wykonane jest z materiału, który dostarczył wykonawca i ujawnią się wady, które wynikają z przyczyn tkwiących w materiale, to za te wady dzieła odpowiedzialność ponosi z rękojmi wykonawca. W takim przypadku nie ma znaczenia to, czy o wadach wiedział lub powinien był wiedzieć. Natomiast, w przypadku, gdy materiał dostarczyła osoba zamawiająca, to wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za wady dzieła na podstawie przepisów o rękojmi. Może jedynie ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą na ogólnych zasadach, wówczas, gdy bez konieczności dokonywania specjalistycznych badań powinien był zauważyć, że materiał ma wady i nie nadaje się do prac.